中古住宅の購入に興味があっても、構造や安全性に不安を持ち、購入をためらってしまう方も多くいると思います。実際、住み始めてから瑕疵に気付いてしまいトラブルになってしまったというケースもよくあるのです。
そんな購入前の不安を解消してくれるのが「既存住宅瑕疵保険」です。この保険は住宅検査と保証がセットになっている為、安心して中古住宅を購入することができます。
種類の確認
既存住宅瑕疵保険は、「売主が宅建業者の場合」と「個人間売買の場合」の大きく分けて2種類あり、それぞれ内容や手続きが少し異なります。
また、個人間売買の場合は保険会社にもよりますが、保険契約者（被保険者）が2種類に分かれています。
それぞれについて詳しく説明していきましょう。
保険契約者・被保険者
売主が宅建業者の場合
保険契約者・被保険者は「宅建業者」となります。宅建業者が倒産等した場合は、買主が保険会社に直接保険金を請求できます。
個人間売買の場合
宅建業者が仲介会社となり既存住宅の売買を行う場合は「仲介事業者」が保険契約者・被保険者に。
仲介業者を介さず個人間で売買を行う場合、既存住宅に対し検査を行った「検査事業者」が契約者・被保険者となります。どちらも契約者が倒産等した場合は買主に直接保険金が支払われます。
上記のように既存住宅瑕疵保険は、家を買う人自らが加入する保険ではなく、売主側の宅建業者や仲介業者、検査を行った事業者が加入する保険となります。瑕疵が見つかった場合は被保険者に保険金が支払われますので、その保険金で事業者が瑕疵を修繕する、という形になります。ですので、倒産等で修繕が出来ない場合は買主個人に保険金が支払われ、その保険金で修繕を行うことになります。
保険加入の条件
現場検査
原則、保険の加入にあたって、現場検査を実施する必要があります。
検査を行った結果、指摘事項がある場合はその箇所を改善しなければ保険に加入することはできません。
事業者登録
保険契約者となる「宅建業者」「仲介事業者」「検査事業者」はあらかじめ保険法人への事業者登録が必要です。
保険対象住宅
・すでに人の住居として提供されたことがある
・新耐震基準に適合している
・工事完了日から起算して、1年～4年経過している（保険会社や、保険の種類によって年数が異なります）
保険の対象
基本構造部分の瑕疵が対象となり、
・構造耐力上主要な部分が基本的な構造耐力性能を満たさない場合
・雨水の侵入を防止する部分が基本的な防水性能を満たさない場合
が保険対象となります。
その他個別に特約を付帯することにより保険の対象を追加することも可能です。
保険期間
売主が宅建業者の場合
引渡日から2年間または5年間
個人間売買の場合
引渡日から1年間～5年間（保険会社や保険の種類によって期間が異なります）
保険金額（支払限度額）
売主が宅建業者の場合
500万または1000万円（保険期間が5年の場合は1000万円のみ）
個人間売買の場合
こちらも保険期間が5年の場合は1000万円のみですが、その他の保険期間の場合は200万、500万または1000万円など金額が異なります。
手続きの流れ
以上が既存住宅瑕疵保険、加入のおおまかな流れとなります。
料金
保険料金や検査事業者登録料は保険会社ごとに決められているため様々です。
また、現場検査料は保険料金の中に含まれています。
まとめ
既存住宅瑕疵保険は買主自らが加入できる保険ではないので、売主の方とよく相談し、お互い納得のいく形で加入することが必要となります。
売主の中には、「費用が発生する」ということや、「現場検査をされては都合が悪い」などの理由で保険加入に前向きでない人がいるのも事実です。そういった場合、保険料などを買主が負担して保険に契約されるケースもあります。しかし、自ら費用を負担してでも加入する価値がある保険といえるでしょう。
現在、国土交通大臣に指定された住宅瑕疵担保責任保険法人は5社あります。
主な内容などに大きな違いはないのですが、異なっている部分もあるので加入を検討されている場合はチェックが必要です。
既存住宅瑕疵保険は、今はまだ加入率はそれほど高くない保険です。しかし近年、政府も中古住宅の流通に力を入れていますので、普及が進んでいく保険だと考えて間違いないでしょう。
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