住宅ローンの上限、いくらまで借りられる?無理のない返済をするために

理想の返済負担率とは?

住宅ローンを借りる場合、自身の年収で借入金額の上限はいくらになるのか、気になる方も多いと思います。

住宅情報誌やマネー誌の記事、お金や生活設計の専門家であるファイナンシャルプランナーなどが、返済負担率は25%以内を目安に借り過ぎないようにしようとアドバイスをしています。

そこで、今人気の長期固定金利が適用されるフラット35をもとに年収に応じた借入可能額をシミュレーションしてみました。

年収に応じた借入可能額

フラット35の場合、年収 400万円未満なら30%以下、年収400万円以上は35%以下というルールが定められ、公表されています。

そこで、金利を1%に設定し、35歳でマイホームを購入、定年延長で65歳まで30年間、全期間固定金利で借りた場合の年収に応じた借入可能額がいくらになるのか計算してみました。

なお、返済負担率は年収400万円未満の場合では30%、年収400万円以上では35%の上限で計算しています。

年収 借入可能額
300万円 2331万円
400万円 3627万円
500万円 4534万円
600万円 5440万円
700万円 3647万円
800万円 7254万円
900万円 8161万円
1000万円 9068万円

ただし、フラット35の場合、貸付上限額が8000万円なので900万円以上の年収の場合は計算上の借入可能額は8000万円が限度です。
30年ローンでフラット35を借りると、年収が400万円以上の場合はおよそ年収の9倍ほどの借入が可能ということになります。

借入可能額シミュレーション通りに借りられるのか

フラット35であれば全期間固定金利なので、他の条件をクリアしていれば借入可能額の限度まで借入できる可能性は高いです。

一方、銀行で変動金利型住宅ローンを借りるとしたらどうでしょうか。
金融機関のサイトでは、住宅ローンの紹介のページで借入可能額のシミュレーションツールが用意されていますが、年収をもとにした借入可能上限額をもとに実際に審査を受けてみると通らないケースが少なくありません。

なぜかというと金融機関独自の審査金利というのが存在しているためです。

現在の変動金利が1%程度だとしても、審査金利は3%~4%と高めの設定になっています。
これは今後30年の間に金利が上昇するリスクもあり、そのときに返済額が増えて返せなくなるデフォルトリスクを金融機関が回避しようとしているからです。

ただし、返済負担率は40%程度とフラット35に対して甘めに設定されています。

たとえば、フラット35の金利が1.06%で返済負担率35%、年収500万円の方がいくら借入可能かというと5121万円となります。

一方、返済負担率が40%としても、審査金利が3%であれば、年収500万円なら3771万円、4%なら4313万円となってしまいます。

つまり、5000万円のマンションを買いたいと意気揚々と審査に申し込んだのに審査が通らないということが起きてしまうのです。

年収だけから借入上限を考えるのは実は危険

フラット35や金融機関の審査で用いられる返済負担率は30%から40%と設定されていますが、実際にフラット35を借りている方の借入データを見ると、2015年下半期の調査では返済負担率の平均値は21.3%で、返済負担率が30%を超えるという人は7.7%に過ぎません。

つまり、借入可能額を目一杯借りる人はそう多くはいないのです。

この点、マネー記事などのアドバイスで返済負担率は25%以内が安心とされていますが、本当にそうなのでしょうか。

返済負担率とは住宅ローンの年間の返済額を年収で割ったもので、たとえば、年収が1000万円の方なら年間の返済額は250万円までに抑えようということです。月当たりにするとおよそ20万円ずつということになります。

もっとも、毎月の返済額20万円が楽勝と感じる人もいれば、ちょっと多過ぎて無理という方もいると思います。

たとえば、夫は年収1000万円で妻も共働きで働いており、年収が300万円あり、小学生の子供が1人だけというご家庭なら無理なく返済できるでしょう。ですが、同じく夫の年収が1000万円だとしても、妻は専業主婦で子供が3人もいるとなれば話は別です。
毎月の生活費だけでも、20万円を住宅ローン返済に充てるのは大変ですし、子供3人が大学を卒業するまでざっと3000万円の教育資金を今後捻出していく必要があります。

つまり、単に年収だけから借入可能額を考えることは危険で、同じ年収であっても家族構成や年齢、将来設計などによって無理なく返せる借入額は違うことを知っておきましょう。

無理のない借入額とは

無理のない借入額がいくらかを求めるには、まずはご家庭でどのくらいなら無理なく返せるかを検討します。

現在問題なく払えている家賃をベースに家族の生活費や、子供のためや老後に備えて毎月の貯蓄をしたい金額などを踏まえ、毎月いくらなら30年間問題なく返済をしていけそうか考えてみましょう。

金利1%として無理のない毎月返済額から求められる、30年ローンの借入可能額は次のようになります。

毎月返済額 借入可能額
6万円 1865万円
8万円 2487万円
10万円 3109万円
12万円 3730万円
14万円 4352万円
16万円 4974万円
18万円 5596万円
20万円 6218万円

現在の家計の現状からは上記が安心の上限額となるわけです。
たとえば、4000万円の物件を購入したいと考えている人でも、毎月の支払いは12万円しか出せないという場合、3730万円が無理のない借入上限額となります。

この場合の選択肢や検討課題は大きく2つあります。
一つは家計の安定と将来の返済に困ることがないように希望物件を諦めて、3730万円以下の物件を探すことです。
もう一つは希望物件が買えるように毎月返済額をあと1万円から2万円ほどアップできる手段を検討することです。

どうしても希望物件を買いたいなら、節約できる支出がないかを考える。奥様が働く。パートから派遣社員や正社員を目指すなど、収入を増やす道を探ってみましょう。そして、実際に節約をした生活を実践してみて問題ないことを確認できるとより安心です。

まとめ

適用金利や返済負担率から求められる年収に応じた借入可能額はかなり高めのシミュレーション結果が出ます。
とはいえ、実際にその上限まで借入する方は少なく、金融機関によっては審査に合格できないことも少なくありません。

長期にわたる住宅ローンの返済を踏まえ、将来的にも無理なく返済できる毎月の返済額をもとに借入可能額を検討し、家計の支出などの調整をすることをおススメします。


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