建ぺい率と容積率。土地いっぱいに家を建てられないかも?

建ぺい率とは

建ぺい率とはある敷地において建物を建てられる面積の割合のことを言い、用途地域ごとに役所においてあらかじめ指定されています。

例えば、100平方メートルの土地で建ぺい率が50%であれば、建物が建てられる面積は50平方メートルとなります。
残りの部分は、庭や駐車スペースなどに活用することが可能です。建ぺい率が小さく、土地が広い場合は、広々とした庭付き一戸建ての実現も期待できます。

小さな土地であっても、その土地めいっぱいに家を建てればいい。と考える方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、その土地の建ぺい率が100%でない限り、敷地いっぱいに建物を建てることはできません。

ではなぜ、このような制限があるのでしょうか?

それは日本が従来、木造家屋が中心だったということに関係があります。
木造住宅が密接して建っていれば、万が一、どこかで火災が発生した場合、どんどん類焼して地域一帯が焼けてしまう恐れがあります。
そのため、隣り合う建物同士の距離に余裕を持たせ、類焼リスクを防ごうと、建ぺい率を設定したのです。
一方、都心部の商業地域などでは地価が高く、小さな敷地しか購入できないことも少なくありません。

こうした場合、耐火構造の基準を満たした建物を建築することを条件に、建ぺい率100%が認められることもあります。

そのため、土地を購入して一戸建てを建てたいという場合には立地や環境、土地の面積だけでなく、建ぺい率もしっかり確認しないと、希望通りの家が建てられなくなることもあるので注意しましょう。

特に一階建ての平屋を建てたい場合は、しっかり確認、検討することが大切です。

容積率とは

容積率はある土地に建築可能な建物の延べ床面積の割合で、建ぺい率と同じように用途地域別に役所によって定められています。延べ床面積とは建物の床面積の合計のことです。

たとえば、1階が50平方メートル、2階が40平方メートルの一戸建てであれば、延べ床面積は90平方メートルになります。

1フロア30平方メートルの3階建て住宅の場合も、90平方メートルの延べ床面積になるというわけです。

建ぺい率50%、容積率100%の場合

実際に家を建てたい時には、建ぺい率と容積率の両方をしっかり確認して、希望の家が建てられるかを検討する必要があります。

例えば、土地の面積が100平方メートル、建ぺい率50%、容積率100%の場合には、最大で延べ床面積100平方メートルの建物が建てられることになります。

1階50平方メートル、2階50平方メートルで合わせて100平方メートルの2階建ての戸建て住宅が建てられるわけです。

また、土地の面積が100平方メートル、建ぺい率50%、容積率150%とあれば、1フロア50平方メートルの3階建てなどの建築も可能です。

建てたい家はどれくらいの大きさですか?

これから土地を買うという方は、自分が建てたい住宅が建てられるかをしっかり検討しましょう。

既に所有している土地にマイホームを建てる場合には、どの程度の規模の建物が建てられるのかを建築士などとよく相談しなくてはなりません。

100平方メートルで建ぺい率50%、容積率100%だったという場合に、平屋で70平方メートルの家を建てたいと思っていたとしても、それは実現できません。

1階50平方メートルだけでは狭いと思えば、2階建てとして検討し直すことが必要になります。

数値が高いほど有利?

この点、建ぺい率や容積率の数値が大きければ、より広く大きな住宅の建築が可能となります。

しかし、建ぺい率と容積率の数値が大きければ大きいほどいいのかといえば、そんなことはありません。

一般的に高級住宅街と呼ばれるエリアほど、建ぺい率が小さいケースが多いのです。

たとえば、建ぺい率30%というエリアで、1階部分が100平方メートルの家を建てるという場合、340平方メートルもの土地が必要になります。
つまり、建ぺい率が低くても「広大な土地でゆとりを持って暮らせる家」とみることもできるのです。
大きな庭付きのお家などを考えられている方なら建ぺい率が低くても満足のいくお家が建てられるかもしれません。

実際に古くからある高級住宅街では建ぺい率が30~40%といったエリアも存在しています。

一方、都心部の高層マンションなどが立ち並ぶ商業地域では、容積率200%以上、最大1300%といったエリアもあります。そういったところに、地上40階建てといったタワーマンションが建てられたりするのです。

一般的な住宅街では、建ぺい率50%、容積率100%というのがスタンダードです。「容積率が建ぺい率の2倍」というのがバランスのよい比率といわれています。

建ぺい率と容積率のバランスも重要

たとえば、建ぺい率が50%で容積率が80%など、容積率が建ぺい率の2倍より小さい土地だったら、どのような建物が建てられるのでしょうか。

100平方メートルの土地の場合で考えてみましょう。

通常、ワンフロアはなるべく広い方がいいと考えるので、1階部分は建ぺい率いっぱいに建てるのが一般的です。

すると、1階は50平方メートルなのに2階は30平方メートルと、1階部分に対して2階部分が小さいバランスの悪い家になってしまいます。

もちろん、1階40平方メートル、2階も40平方メートルで合計80平方メートルにすることもできますが、ワンフロアが狭いことで水回りが狭くなる、リビングが小さくなるなどのデメリットが出るかもしれません。

そのため、建ぺい率や容積率は単純に数値の大きさだけでみるのではなく、土地の面積との関係や、建ぺい率と容積率のバランスもしっかりチェックして、自分が建てたいと考える広さや構造の家が問題なく建てられる数値であるのかを確認しなくてはなりません。

まとめ

建ぺい率は一定の敷地において家を建てられる面積の割合を指し、容積率はその敷地に建築可能な家の延べ床面積の割合を示します。

数値が大きい方が大きな家が建てられる!というものではないので、自分が建てたい家が実現できる土地なのか、しっかりと確認をとることが大切です。

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