中古住宅は誰から買うのがいいのか
中古住宅は新築に比べて価格も手ごろであり、実際の状態を見て買えるので、広さや暮らし方のイメージもしやすいと人気を高めてきています。
中古住宅購入は、一般的には不動産会社に相談したり、ネットで不動産情報を確認して気になった物件を不動産会社に問い合わせたりするところからスタートされる方が多いでしょう。
一方で、親族や知人から住み替えなどを理由に中古住宅を売りたい人がいると知らされたり、近所で売りに出される物件の存在を知ったりして、直接売主に交渉して安く売ってもらおうと考える方もいるかもしれません。
中古住宅自体の価格の問題もありますが、中古住宅を買いたいと考える方の中には仲介手数料の存在を気にする方も多いのではないでしょうか。
そのため、仲介手数料を払いたくないと売主個人から直接買えないか探す方もいるのです。
中古住宅の価格と仲介手数料
中古住宅は新築より安くてお得と思い買おうと決めたのに、いざ購入を決めたら不動産会社への仲介手数料が高くついたと不満に思う方もいます。
仲介手数料は不動産会社が物件を探したり、売主との条件交渉を行ったり、売買契約の手続きをサポートしてくれることに対する謝礼のようなもので、いくらになるかは業者の料金設定や物件価格にもよりますが、宅建業法に定められている上限で請求されるケースがほとんどです。
その金額は（売買価格 × 3％ ＋ 6万）+消費税なので、たとえば、1000万円の中古物件ならざっと40万円ほどの仲介手数料がかかることになり、せっかく物件を安く買えるのに仲介手数料が高くついたと感じる方も多く、売主個人から直接買いたいと考える方もいるのです。
気を付けたい個人間取引
仲介を行う不動産会社は宅地建物取引業の国家資格を持つプロであり、重要事項の説明義務をはじめ、売買手続きのサポートのエキスパートです。
これに対し一般個人は不動産取引に関して買主も売主もお互いに素人です。
住宅の売買はそう何度も経験するものではないので、どちらも初めての経験であることが多いと思います。
そのために売買契約の内容や手続きで戸惑ったり、支払いや引き渡しで手こずったり、住宅ローンの利用で手間取るなどスムーズにいかないことも多いので気をつけなくてはなりません。
自分たちで手間や時間、素人同士の取引リスクを負って行うのか、不動産会社に仲介手数料を払いスムーズな手続きを行うのか検討しましょう。
現状有姿取引のリスク
中古住宅取引の大半は個人間売買であり、そのうちの60％が現状有姿取引となっています。
現状有姿取引とは今ある状態での取引ということで、特別の条項などを契約書で定めない限り、後から不具合が見つかっても売主に修理を求めることや、契約をなかったことにしてくれということは難しいのです。
買主が依頼した不動産会社と一緒に内見などに行けば、買主目線で現状の表面的な状態や水回りの不具合程度は確認もしてもらえます。
ですが、売主個人や売主の依頼した不動産会社の場合には不具合を隠されてしまったりするリスクもあります。
また、故意に不具合を隠そうとするのではなく、売主が「これまで住んでいたのだから問題はない」と言い張ったり、自分が建てた家に自信を持っていて問題はないと思い込んでいるケースもあり、そうした売主の態度に買主側も素直に信用したり、確かにずっと暮らしてきたのだから問題はないだろうと思い込んでしまうことが多いのです。
ですが、この信頼や思い込みのせいで、実際に代金を払って引き渡しを受けて暮らし始めたら、床がきしむ、雨漏りがする、白アリ被害がある、住宅設備が壊れているなど様々な不具合が見つかることもあるので注意が必要です。
ホームインスペクションを実施する
中古住宅の現状有姿取引によるリスクを防ぎ、不動産会社への仲介手数料も抑えたいという場合に何か対策はあるでしょうか。
その1つに今注目されているホームインスペクションの実施が考えられます。
インスペクションとは建築のプロである一級建築士などの資格を持つ住宅診断士が住宅の欠陥・劣化の状況などを調査し報告をしてくれるものです。
依頼内容によっては目視できる範囲で全体的にチェックもしてくれます。
これによって現在の状態がよくわかり、購入するかどうかの判断を的確に行う資料として活用できます。
また、補修が必要な場所や、今後の劣化具合や将来的なリフォームが必要になる場所、費用相場などもアドバイスしてくれるので、入居後の思わぬ費用の発生を抑えることができ、その中古住宅の良い面、悪い面などを理解したうえで納得の購入決定ができるということです。
どうやって利用するか
インスペクションを行いたい場合は売主に「インスペクションの結果内容を確認したうえで、最終的な購入の意思を決めたい」ということを告げましょう。実施するにも費用がかかるので、売主に実施を求めて、行わないならば買わないといった交渉をすることも可能です。
インスペクターは中立的な立場で行う必要があるので、報告内容は信頼したいところですが、中には依頼主である売主に有利になるよう報告をするリスクもあります。そのため、インスペクターは自ら探すか、自己負担で行うのがおすすめです。
費用は業者や診断内容によりますが、5万円～15万円程度が相場です。一般的には不動産会社に払う仲介手数料より安く抑えられますので、仲介手数料を払わない分、インスペクションに投資することを検討しましょう。
不動産会社が仲介に入っても、基本的に住宅診断まではしてくれないので、インスペクションを行うことで不動産仲介業者を通じた取引よりも、中古住宅の現状をしっかりと把握したうえで納得の取引ができるでしょう。
まとめ
個人間で中古住宅を売買する場合、現状有姿での引き渡しが多く、暮らし始めてから思わぬ不具合や劣化が見つかるなどトラブルも少なくありません。
仲介手数料を抑えたいという方も、思わぬ修繕費用の発生を避け、安心して暮らすためにもインスペクションを実施するなど慎重に購入を検討しましょう。
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