格安・無料インスペクションの本当の理由!なくならない癒着問題

中古住宅売買の不安を解決したいなら

近年、耐震性構造計算の偽造問題や欠陥住宅のトラブルなどが多発しており、住宅の購入にあたって不安を持つ方も多いのではないでしょうか。

自ら建築士に設計を依頼して、建築中の工事を自分の目で確認し、建築途中や完成時の検査に立ち会うなどすれば、納得感もあり安心して暮らすことができます。

一方、建売住宅や中古住宅を購入するにあたっては耐震性・耐火性能は問題ないのか、あと何年くらい寿命があるのだろうかと不安になる方が多いと思います。

売主は、個人であれ不動産業者であれ、「問題ない」「状態のいい住宅です」と言うのが普通でしょう。不動産業者であれば「売りたいから」というのもありますし、個人の場合には「自分が暮らしてきた住宅が欠陥住宅であるはずがない」、「品質が悪い住宅であるはずがない」という自信を持っているからでもあります。

建売住宅や中古住宅を買うにあたっては建築時の状態が分からないうえ、築年数が経過している場合、「これから何年くらい住めるのか」、「今後どのタイミングでどのようなリフォームやメンテナンスをしていくべきか」、「どのくらいの費用がかかるだろうか」という点も気になります。

中古住宅は購入時、新築より安く買えて予算を抑えたい人には便利ですが、その後のリフォーム費用がかさむとなると購入後の資金計画も立てなくてはなりません。

そこで、建売住宅や中古住宅など既に完成している住宅について、現在の状態を確認する手段としてホームインスペクションという制度が登場しました。

一級建築士など専門知識やノウハウを持つインスペクターが目視や機器を使用し、耐震性や耐久性にかかわる基本構造部分などを検査して、報告書にまとめてくれるものです。

現状の把握はもちろん、「あと何年くらい住めそうか」、「いつどんなリフォームが必要になるか」といった説明も受けられます。

インスペクションの利用と一般的な費用

2018年4月1日に宅地建物取引業法が改正され、宅建業者は買主に対し「インスペクターを斡旋できるかどうかの旨を説明しなければならない」という法令上義務付けが行われました。

実際にインスペクションを行うかどうかは買主の判断に委ねられます。

不安を解消して安心して住めるようにインスペクションを実施する選択をする買主が多いだろうと思われるかもしれませんが、通常インスペクションにかかる費用は買主負担であり、インスペクションの時間をとられることを面倒に思って実施せずに購入してしまう方も少なくありません。

一方、中古住宅がスムーズに売れるようにと売主がインスペクションを実施したうえで、その報告書を買主に提示してくれるという物件も少しずつ増えています。

インスペクションにかかる費用は業者にもよりますが、一般的な相場として5万円から9万円ほどとなっています。

格安料金や無料のインスペクションも

宅建業者の中には買主がインスペクションを実施しやすいよう提携のインスペクターを紹介し、相場の半額以下の2万円から3万円程度の費用でインスペクションが実施できるサービスを提供しているケースや、無料オプションを用意している業者も増えてきました。

また、あらかじめ売主が費用負担をしてインスペクションを実施し、その報告書を付けてくるケースも無料サービスの一つと言えるかもしれません。

ただ、買主としてはどう思うでしょうか?

安くできるならやってみようと思う場合、または無料なら少し時間がかかっても行って欲しいと思う方も多いでしょう。その報告書の結果が良ければ、すぐにでも売買契約を結んでしまうかもしれません。

ですが、それで大丈夫なのでしょうか?

格安価格や無料サービスの理由

売主や宅建業者としては、少しでも早く売りたい、少しでも高く売りたいと思っているのが通常です。

そのためには買主の不安を解消できるよう、この住宅が大丈夫であることをインスペクションによって立証しようとします。

ですが、そこにからくりがあるケースも少なくありません。

格安価格で利用できるインスペクターは、売主や宅建業者寄りであることがあるのです。

本来、インスペクターは売主にも買主にも宅建業者にも中立の立場で、公正なインスペクションを行わなければなりません。ですが、インスペクターとしては利用してもらった料金で収益を得て、事業を継続します。まだまだインスペクションの利用者が少ない状況やライバル業者も多い中で、売買契約の度に依頼をしてくれる宅建業者はいいお客さんなのです。常連客や得意客経由の依頼に対して、仮に住宅に問題があったとしても多少のことなら目をつむってしまうケースがあります。

また、宅建業者の中には問題のある写真や報告内容があると、写真の削除を依頼する場合や内容の修正を依頼するケースもあります。

つまり、宅建業者や売主主体のインスペクションには注意しなくてはならないのです。

格安料金や無料サービスであっても、自分で選んだインスペクターに依頼し、費用を宅建業者や売主が負担してくれるといったサービスであれば利用してもいいですが、宅建業者が紹介してくれるインスペクターや売主主導のインスペクションには少なからず気を付けなければならないのも事実です。

インスペクションは買主主体がベスト

インスペクションの費用を惜しんだばかりに欠陥住宅を購入してしまう場合や、住んですぐに不具合が出て大きな改修工事や補修工事が必要になり、多額の費用や暮らしにくさを感じてしまっては何の意味もありません。

宅建業者や売主が主体の格安インスペクションには気を付けて、できればご自身の費用で信頼できるインスペクターを選び、真に中立のインスペクションを受けたいものです。

もちろん、宅建業者や売主主体、費用が安いもしくは無料のインスペクションの全てが怪しいわけではありませんが、「売りたい側のからくりがあるかもしれない」ということを念頭に置いてた方がいいでしょう。

既に売主がインスペクションを実施している場合でも、改めて買主によるインスペクションを行うくらいの気持ちの方が安心です。

まとめ

住宅を購入する際、安心して暮らせる住宅であるか不安になるものです。

それを解決する制度として専門家による住宅診断、インスペクション制度ができました。

もっとも、売りたい側の売主や宅建業者主体のインスペクションでは中立性や第三者性、信憑性に不安が残りますので、いかに「費用が安い、無料でできる」と言われても、宅建業者や売主が選んだインスペクターの利用は控えた方が安心です。

費用や時間はかかっても、買主主体でインスペクションを実施することをおススメします!


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